מאמר בנושא דיני סיכול ועסקים – מעמדם של הסכמי שכירות בעקבות משבר הקורונה
גיל אפרתי ושות’ – עורכי דין
1. בשל הנחיות הממשלה וצווי חירום, נאלצו בעלי עצמאים ובעלי עסקים רבים, ובהם: מסעדות, חנויות, משרדים וכו’ לסגור את עסקם ולהתמודד עם מציאות קשה ובלתי נסבלת ונתפשת, לפיה הם נעדרי הכנסה אולם מנגד מחויבים לכאורה להמשיך ולשלם תשלומים ובכללם דמי שכירות, דמי ניהול וכו’.
2. לנוכח הסיטואציה החריגה, ראיתי לנכון להפנות אתכם לדיני הסיכול המהווים חלק מדיני החוזים בישראל. כבר יאמר, כי מדובר בפיתרון משפטי לכאורי בלבד, שאינו מתיימר לפתור את כלל הבעיות שנוצרו בעקבות משבר הקורונה, כפי שיפורט להלן.
3. סעיף 18 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) תשל”א – 1970 (להלן: “חוק החוזים”) קובע כדלקמן:
“18. פטור בשל אונס או סיכול החוזה
(א) הייתה הפרת החוזה תוצאה מנסיבות שהמפר, בעת כריתת החוזה, לא ידע ולא היה עליו לדעת עליהן או שלא ראה ולא היה עליו לראותן מראש, ולא יכול היה למנען, וקיום החוזה באותן נסיבות הוא בלתי-אפשרי או שונה באופן יסודי ממה שהוסכם עליו בין הצדדים, לא תהיה ההפרה עילה לאכיפת החוזה שהופר או לפיצויים.
(ב) במקרים האמורים בסעיף-קטן (א) רשאי בית המשפט, בין אם בוטל החוזה ובין אם לאו, לחייב כל צד להשיב לצד השני מה שקיבל על פי החוזה או, על פי בחירה כאמור בסעיף 9, לשלם לו את שוויו, ולחייב את המפר בשיפוי הנפגע על ההוצאות הסבירות שהוציא ועל ההתחייבויות שהתחייב בהן באופן סביר לשם קיום החוזה, והכל אם נראה לבית המשפט צודק לעשות כן בנסיבות העניין ובמידה שנראה לו.”
4. עילת הסיכול קובעת כי במקרה שהחוזה הופר כתוצאה מנסיבות שלא ניתן לצפות או למנוע (“כוח עליון”); לא יהיה הצד המפר חייב בפיצויים, ולא יהיה הצד הזכאי חייב באכיפת החוזה.
5. חשוב להדגיש, כי מדובר בטענת הגנה, קרי בטענה שאותה יעלה בעל העסק אל מול בעל הנכס שטוען להפרה של הסכם השכירות בשל אי תשלום דמי שכירות – למשל.
6. סעיף קטן (א) לחוק החוזים קובע כי בהתקיים התנאים הקבועים באותו סעיף החוזה סוכל ולא ניתן לתבוע מן המפר את אכיפת החוזה או פיצויים בגין ההפרה. סעיף קטן (ב) מוסיף וקובע כי בית המשפט רשאי לחייב את הצדדים בהשבת מה שקיבלו על פי החוזה, ובשיפוי הצד הנפגע מן ההפרה על הוצאותיו הסבירות.
7. סעיף 18(א) לחוק החוזים כולל אפוא שלושה תנאים מצטברים, שכאשר הם מתקיימים פטור צד לחוזה מהחובה לקיימו:
א. העדר ידיעה או צפייה של המפר בדבר הנסיבות המסכלות.
ב. אי יכולתו של המפר למנוע את הנסיבות הללו.
ג. התרחשות נסיבות המסכלות את קיום החוזה.
8. כאשר מתקיימים יחדיו כל תנאיו המצטברים של סעיף 18 לחוק החוזים, פטור השוכר, הלכה למעשה, מקיום החוזה. לא ניתן לאכוף ביצוע של חוזה מסוכל, ולכן בידי הצד שנפגע (בעל הנכס) נותרת תרופה אחת – והיא תרופת הביטול בלבד, והוא חייב לעשות בה שימוש שאחרת כמוהו כמי שממשיך לקיים את החוזה על אף הנסיבות.
9. בעבר, הפסיקה בישראל צמצמה את הנסיבות היכולות להיחשב כסיכול. נקבע כי חוזה יכול להיחשב כמסוכל רק אם לא ניתן היה לצפות בפועל או בכוח את הנסיבות המסכלות. כך למשל נקבע בע”א 715/78 כץ נ’ נצחוני מזרחי בע”מ כי “בענייני מלחמה ושלום הבלתי צפוי הוא לעולם בגדר הצפוי עבור אדם מישראל”.
10. אלא שעל מגמה זו נמתחה ביקורת – למשל, ג’ שלו בספרה חוזים, מציינת לעניין זה כי:
“גישה נוקשה זו אינה תואמת מגמות מודרניות ליברליות, המשתקפות בגזרות אחרות של דיני החוזים, והתעורר מזמן הצורך בהמרתה בגישה פתוחה וגמישה יותר…. במקביל ובנוסף התגבשה דעה שלפיה השאלה איננה האם ניתן לצפות אירוע מסכל זה או אחר, אלא האם התכוונו הצדדים להתנות על תוצאותיו המשפטיות של אירוע זה ולקבוע הסדר שונה, דיספוזיטיבי לגבי אירוע בלתי צפוי. על-פי דעה זו, שתבוא לידי ביטוי בחוק דיני ממונות, יחליף מבחן הסיכון.. את מבחן הצפיות”
11. על כל פנים, בחלוף השנים הוגמשה גישת הסיכול, ואליה חלחלו עקרונות הגינות תום לב וצדק. מספר פסקי דין שניתנו בשנים האחרונות החלו לכרסם בהלכה המצמצמת את דיני הסיכול.
12. הגישה החדשה יותר באה לידי ביטוי בפסק דין מאוחר יותר שדן במלחמת המפרץ והשפעתה על הסכם למכירת מסיכות אב”ח, בו קובע כב’ השופט אנגלרד, כי דבריו של המשנה לנשיא לנדוי אינם מהווים הלכה, וכי יש לאמץ גישה נוקשה פחות לעניין הצפיות והסיכול (ע”א 6328/97 עזרא רגב נ’ משרד הביטחון, פ”ד נד(5) 506, 517, ניתן ביום 23.11.2000):
“הערתי הראשונה היא כי אין לומר שתפיסה זו בדבר צפיות המלחמה, כפי שבאה לידי ביטוי בחוות-דעתו של מ”מ הנשיא השופט לנדוי, היא בבחינת הלכה פסוקה. שני טעמים לדבר זה: ראשית, השופט לנדוי עצמו מציב את העניין כשאלה, שאותה הוא משאיר במפורש בצריך עיון. שנית, בית-המשפט בפרשה זו יצא מן ההנחה כי שאלת הסיכול אינה מתעוררת, משום שהקבלן, בעל החוזה, קיבל על עצמו במפורש את הסיכון של עליית מחירים. לגופו של עניין, גישתו הכללית של בית-משפט זה – כפי שבאה לידי ביטוי בפרשת כץ, על נסיבותיה המיוחדות – נראית בעיניי נוקשה מדי. מבחינה עקרונית, יש, לטעמי, לבחון בכל מקרה ומקרה את השפעתו של אירוע חריג, כגון פרוץ מלחמה, על מהותם של היחסים החוזיים. כלומר, את מבחן הצפיות יש להחיל לא על עצם פרוץ המלחמה, אלא על ההשלכות המעשיות של האירוע על מהות היחסים החוזיים. לכן מן הראוי היה, בנסיבות המקרה של פרשת כץ, לבחון אם עליית המחירים שבאה בעקבות מלחמת יום כיפור הביאה לכך שקיום החוזה “…שונה באופן יסודי ממה שהוסכם עליו בין הצדדים…”
13. כב’ השופט אנגלרד בעניין עזרא רגב קבע כי קיימת קירבה רעיונית גדולה בין עקרון הסיכול בנסיבות של שינוי מהותי בתשתית החוזית לבין הדרישה לתום-לב בביצוע החוזה (סעיף 39 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל”ג-1973). מתקשר העומד על ביצוע דווקני של החוזה על-אף השינוי המהותי שחל בו בשל נסיבות חיצוניות – מתקשר כזה אינו נוהג בתום-לב. על רקע דברים אלה, נקבע כי ומן הראוי לשוב ולעיין בגישתו המצמצמת של בית-המשפט.
14. כב’ השופט אנגלרד חזר על גישתו בע”א 5628/99 מרקין ואח’ נ’ שרה משה, פ”ד נז(1) 14, 20 וקבע, כי הפקעה המונעת ממוכר את האפשרות של קיום החוזה מהווה אירוע המסכל את החוזה.
15. בשורה של פסקי דין, שהתקבלו בבתי המשפט לתביעות קטנות ברחבי הארץ, הכירו בטענת הסיכול, שהועלתה על ידי חברות תעופה, שטענו שהתקיימות שביתה כללית במשק מהווה גורם מסכל ולכן אי עמידה בטיסות הקבועות, לא מהווה הפרת חוזה עם הנוסעים, אלא סיכול. (רשימה של פסקי דין אלה מופיעה בפסק דינה של כב’ השופטת א’ דודקביץ בת.א. 10431/05 בוסתן נ’ אל-על).
16. סעיף 196(א) להצעת חוק דיני הממונות הדן בסיכול, קובע, כי אם התרחש אירוע מסכל והסיכון בשל תוצאותיו אינו מוטל על מי שחיוביו סוכלו – יפקע החוזה החל במועד התרחשותו של האירוע המסכל. סעיף זה מבטא גישה חדשה ולפיה מחליף מבחן הסיכון את מבחן הצפיות. הסיכון בגין אירוע לא צפוי שבעקבותיו סוכלו זכויותיו של צד בחוזה יוטל על הצד שנטל על עצמו את הסיכון במסגרת החוזה, במפורש או מכללא. בהעדר אינדיקציה בחוזה ובנסיבותיו לפתרון שאלה זו הסיכון יוטל על מי שראוי ומוצדק לפי הנסיבות כי יישא בו.
17. בתא (ת”א) 1072/07 מורן גדעון נ’ ציקי פוקס התעוררה השאלה האם ביטול עסקה בשל מלחמת לבנון השנייה מהווה סיכול העסקה. ביהמ”ש קבע כי בנסיבות בהן סוכלה העסקה כתוצאה ממלחמת לבנון השנייה, עמידת התובע על מימוש החוזה, אינה בתום לב.
“הגיעה העת לומר באופן מפורש כי בהקשרים חוזיים מלחמה אינה בגדר הצפוי, גם באזור כמו אזורנו. עצם האפשרות הקיימת באזור בו לא שורר שלום מלא, כי תפרוץ מלחמה, אינה מביאה צדדים לחוזים לקחת עניין זה במסגרת השיקולים העסקיים שלהם בעת כריתת חוזה.”
18. למרות האמור, הדעה הרווחת בפסיקה היא כי עילת סיכול חלה רך ורק במקרים נדירים ויוצאי דופן, בהם לא ניתן לצפות את ההשלכות המעשיות של האירוע החיצוני, וכי השלכות אלו הפכו את קיום החוזה לבלתי אפשרי או לשונה באופן יסודי ממה שהוסכם עליו בין הצדדים לחוזה (ראה לעניין זה ע”א 6450/93 מעוז ענבר נ’ סלים דנגור), שם הוצא צו מניעה כנגד שוכרים באופן שמנע מהם להפעיל בית קפה, כאשר מטרת השכירות היתה הפעלת בית קפה בלבד. בית המשפט ראה בצו המניעה כ”סיכול” של החוזה.
19. לצד דין הסיכול החוזי הכללי קיים דין סיכול מיוחד הקבוע בסעיף 15 לחוק השכירות והשאילה, תשל”א-1971 (להלן: “חוק השכירות”):
פטור מחובת התשלום
“15. (א) היה הנכס המושכר מקרקעין ונמנע מן השוכר להשתמש בו למטרת השכירות מחמת נסיבות הקשורות במושכר או בדרכי הגישה אליו והשוכר לא ביטל את החוזה בשל כך, פטור הוא מתשלום דמי השכירות בעד הזמן שהשימוש נמנע כאמור; המשכיר רשאי, כעבור זמן סביר בנסיבות הענין, לבטל את החוזה, זולת אם הודיע לו השוכר לפני כן שהוא מוותר על הפטור מתשלום דמי השכירות.
20. הסעיף בעצם מאפשר לשוכר שלא לשלם את דמי השכירות בתקופה שבה בשל שינוי נסיבות קיצוני לא ניתן להשתמש במושכר, כאשר החידוש הוא, בניגוד לדיני הסיכול בחוק החוזים, שבעל הנכס לא יוכל להודיע על ביטול ההסכם. אגב יצוין, כי ביטול חוזה גם בדיני סיכול לפי חוק החוזים, כפוף לחובת תם הלב הקבועה בסעיף 39 לחוק החוזים.
21. ראה לעניין זה עא 4893/14 וליד חמודה זועבי נ’ מדינת ישראל – משרד האוצר ( להלן: “עניין חמודה”) :
“סעיף 15(א) לחוק השכירות הינו בגדר “סעיף סיכול מיוחד”, Lex specialis, המקנה הגנה ייחודית למתקשר בחוזה שכירות. הסעיף פוטר את השוכר מתשלום דמי שכירות או מאפשר לו לבטל את הסכם השכירות במקרה של שינוי נסיבות קיצוני המונע שימוש במושכר למטרת השכירות.
הייחודיות של סיכול מטרת השכירות, באה לידי ביטוי מפתיע בכך, שבהיעדר אפשרות לשימוש במושכר מסיבות אובייקטיביות, יש משום אי קיום על ידי המשכיר, המהווה הפרה מצד המשכיר. מיקומו הרעיוני של הפטור המוענק לשוכר מתשלום אינו בגדר “פטור מפני תרופות” בעקבות הפרה, אלא בגדר “פטור מתשלום, שאינו מהווה הפרה” במסגרת הזכויות הראשוניות-מהותיות בין המשכיר לשוכר (מיגל דויטש קניין ב 379 (1999) (להלן: דויטש – קניין)). לעומת זאת, לחובת המשכיר, שלא קיים את חובתו לאפשר לשוכר לקיים את מטרת חוזה השכירות, נזקפת הפרה.
לסיכום, סיכול מטרת השכירות שונה מסיכול מטרתו של חוזה אחר. בחוזה רגיל הצד המשלם נחשב למפר והוא מעלה את טענת הסיכול כמגן מפני תביעה לאכיפה או פיצויים. לעומת זאת כאשר לא ניתן להשתמש בנכס למטרת השכירות, המשכיר נחשב כמפר חיוב והשוכר הוא נפגע הרשאי לבטל את החוזה. מהיבט אחר זהו הסיכול הקלסי, היות והצד המבצע, ולא הצד המשלם, הפר את החוזה. לשון אחר, ביחסי שכירות לא נשמרת ההבחנה בין אי אפשרות ביצוע לבין סיכול מטרת החוזה, ובכל מקרה ההפרה נזקפת לחובתו של המשכיר. על קיומה של ההפרה אנו למדים מסעיף 15 לחוק השכירות, אולם חלים עליה דיני התרופות הרגילים” (לרנר, פסקה 226, עמ’ 231-230)
עיון בלשון סעיף 15 לחוק מעלה כי חובתו המתמשכת של המשכיר להבטיח שהשוכר יוכל להשתמש במושכר אינה קבועה במפורש בחוק, אלא “חבויה בין שיטיו” של הסעיף (כלשונו של לרנר כמצוטט לעיל). חובה זו של המשכיר נלמדת מקריאת מכלול הוראות חוק השכירות, המטילות את האחריות לתקינות הנכס וליכולת השימוש בו לכל אורך השכירות על המשכיר….
המשכיר הוא האחראי לכך שהשוכר יוכל להשתמש במושכר, וחלה עליו חובה מוגברת לצפות אירועים העלולים לסכל את חוזה השכירות וליידע את השוכר אודותיהם. במצב הדברים הרגיל, ערב החתימה על חוזה השכירות, לשוכר יש פחות מידע בהשוואה למידע שברשות המשכיר, ולכן יכולתו לצפות את האירוע המסכל פחותה. במובן זה, המשכיר הינו “נושא הסיכון העדיף” (Superior Risk Bearer) כך שגם בבחינת ניתוח כלכלי של חלוקת האחריות במסגרת חוזה השכירות, ראוי להטיל על המשכיר את הסיכון למקרה של סיכול מטרת החוזה (לאסכולה הכלכלית בעניין דיני הסיכול ראו R.A. Posner & A.M. Rosenfield, Impossibility and Related Doctrines in Contract Law: An Economic Analysis, 6 Journal of Legal Studies 83 (1977); ראו גם שלו, בעמ’ 497-496; כן ראו עמדתו של טדסקי, לפיה בהנחה שבעלי הנכסים להשכרה, מסוגלים יותר מהשוכרים לשאת בנזק הסיכול או לבטח את עצמם מפניו, אין לשפות את המשכיר כאשר השימוש במושכר נמנע מסיבות הכרוכות במושכר עצמו (טדסקי, בעמ’ 140)).
ניתן לעמוד על קנקנו והיקף תחולתו של סעיף 15(א) לחוק השכירות, מהרקע לחקיקתו. בע”א 16/49 אלברנס נ’ שמטרלינג, פ”ד ד 573 (1950) (להלן: עניין אלברנס), נקבע כי השוכר פטור מתשלום דמי שכירות עבור תקופה בהסכם, במהלכה אירעו אירועים אלימים בסביבת המושכר שכוונו כלפי יהודים, כך שדרכי הגישה למושכר היו מסוכנות עבור השוכר, בהיותו יהודי. פרשה זו עמדה נגד עיני המחוקק…..
יש לפטור את השוכר מתשלום דמי השכירות כאשר אין באפשרותו להפיק מן המושכר את התועלת המוסכמת, גם עקב נסיבות חיצוניות הקשורות בסביבת המושכר ולא רק “במושכר או בדרכי הגישה אליו”. מניעת השימוש יכולה להיות גם משפטית, כגון צו מניעת שימוש שהוצא כנגד המושכר, ולאו דווקא מניעה פיזית (ראו מיגל דויטש “דיני השכירות לאור הקודכס האזרחי” הפרקליט מה 265, 277-276 (התשס”ה-התשס”ו)). פרשנות זו תואמת את אופיו של חוזה השכירות כחוזה מתמשך, בגדרו אפשר שתועלת שהתקיימה בשלב ראשון תיפסק בהמשך (טדסקי, בעמ’ 119). הפרשנות המוצעת אף מתיישבת עם המגמה הקוראת להרחבת תחולתה של טענת הסיכול, כאמור לעיל.
פרשנות מרחיבה לסעיף 15 אף עולה בקנה אחד עם עקרון תום הלב בביצוע חוזים. עמידה דווקנית של המשכיר על ביצוע החוזה כאשר חל שינוי מהותי בתשתית החוזית, עשויה להיתפס כפעולה בחוסר תום לב (השוו עניין רגב, עמ’ 518-517)….”
22. יצוין, כי סעיף 15 לחוק השכירות חל במקרים בהם אין באפשרות השוכר להפיק הנאה או תועלת מהמושכר עקב נסיבות חיצוניות הקשורות במושכר או בדרכי הגישה אליו, והמניעה יכולה להיות גם משפטית, ולאו דווקא פיזית. הרעיון המונח ביסודו של סעיף 15 הנ”ל הוא פשוט בתכלית: חוסר אפשרות להפיק מן המושכר את התועלת המוסכמת, פוטר את השוכר מחובת תשלום דמי השכירות. אמנם סעיף 15 הנ”ל מאפשר למשכיר לבטל את החוזה בחלוף זמן סביר בנסיבות העניין, אולם לדעתנו, עמידה דווקנית של המשכיר על ביטול החוזה כאשר חל שינוי מהותי בתשתית החוזית, עשויה להיתפס כפעולה בחוסר תום לב.
23. הצווים וההנחיות שהוצאו וניתנו לאחרונה ע”י ממשלת ישראל ובכללם: איסור על פתיחתם וניהולם של עסקים שונים; סגירת עסקי פנאי ובידור; הגבלת כמות העובדים בעסק למקסימום 10 אנשים בלבד וכו’. כל אלו, מונעים הלכה למעשה הוצאה לפועל של התחייבויות חוזיות שתלויות מן הסתם בהתנהלות תקינה של המשק, ויתכן בהחלט שבית המשפט יראה בהם כ”אירוע מסכל” לפי חוק החוזים או חוק השכירות כמפורט לעיל.
24. מצב כלכלי משברי כפי שאנו חווים עתה המתבטא בעצירת העסקאות כליל במשק, אינו יכול למשל לעלות כדי נסיבות מסכלות עבור עורך דין שהכנסתו נפגעה אנושות בהיעדר לקוחות, כיוון שנשוא החוזה (המשרד עצמו) לא נפגע באופן שאינו מאפשר את קיום החוזה.
25. מאידך, סגירת קניונים, מסעדות ואולמות אירועים בצו כחלק מהמאבק להתפשטות מגיפת הקורונה בישראל, הופכת את קיום החוזה, הכנסת לקוחות לחנויות הקניון או למסעדה לבלתי אפשרית, ובכך נראה כי מסכלת את החוזה בין בעלי הקניון לשוכרים.
26. המשמעות היא, כי יש בסיס איתן לטענה שבעל המשמעות היא, שבעל הנכס לא יוכל לתבוע פיצויים ולנקוט בסנקציה כלשהי (אף לא בדרך של חילוט הבטוחה שבידיו) מבעל עסק שלא שילם את דמי השכירות במהלך המשבר וכביכול הפר את הסכם השכירות.
27. השאלה החשובה מכל בהקשר דיני הסיכול הן לפי חוק התרופות והן לפי חוק השכירות, הנה האם בעל עסק יכול לטעון לסיכול, קרי להפסקה של דמי השכירות והתשלומים עד חלוף המשבר, מבלי שהדבר יקנה לבעל הנכס את הזכות להודיע על ביטול של ההסכם ולפינוי של בעל העסק מהנכס? דעה כזו הושמעה לאחרונה ולמשל באשר לגני ילדים, לפיה אין מקום להמשיך ולשלם תשלומים לגני ילדים במהלך תקופת המשבר. ברור, כי אין משמעותה של עמדה כזו לומר שבעלי הגן רשאים לבטל את החוזה ולהוציא את הילד מגן הילדים.
28. בהתאם להוראות סעיף לחוק החוזים, יש לראות את השוכר כמפר מוגן פני תביעת אכיפה או פיצויים בלבד, שכן הסיכול משחרר מהחיוב החוזי ובכך שולל קיומה של הפרה, אולם אין בו התייחסות באשר לתרופת הביטול.
29. על אף זאת, נדמה כי יש בסיס איתן שבדין לטענה כי בעל הנכס ככל הנראה לא יוכל לבטל את ההסכם, זאת משום שהודעה על ביטול בנסיבות אלו תהווה ככל הנראה עמידה על זכות בחוסר תם לב – בניגוד לסעיף 39 לחוק החוזים, או הפרה של הוראות סעיף 15 לחוק החוזים.
30. סעיף 15 לחוק השכירות אמנם מאפשר למשכיר לבטל את החוזה, כעבור זמן סביר בנסיבות העניין, ובכך להתיר את הקשר החוזי בין הצדדים, על מנת למנוע מצב בו השוכר לא מבטל את החוזה אך ממשיך להחזיק בנכס בלי לשלם דמי שכירות, יחד עם זאת, יש בסיס לעמדה ולפיה עמידה דווקנית של המשכיר על ביטול החוזה כאשר חל שינוי מהותי, עשויה להיתפס כפעולה בחוסר תום לב במקרים בהם ברור כי האיום בביטול החוזה נועד למטרת סחטנות וכי איום זה משמש את המשכיר כאמצעי לחץ על השוכר לשלם דמי שכירות למרות שאין באפשרותו להפיק הנאה או תועלת מהמושכר.
31. יתכן גם כי בתי המשפט יתנו למונח “זמן סביר בנסיבות העניין” פרשנות העולה בקנה אחד עם עקרון תום הלב, וכאשר יהיה ברור לכל כי המשכיר אינו מרוויח דבר מביטול החוזה בבחינת זה נהנה וזה לא חסר, שעון החול של המונח “זמן הסביר בנסיבות העניין האמור בחוק”, יתחיל להימנות רק מרגע שהמשכיר יפסיד מכך שהוא אינו יכול להשכיר את הנכס לאחרים. ברור כי כל עוד חל איסור מוחלט להפעיל את המקום בהתאם לתקנות שעת החירום, המשכיר לא מפסיד דבר.
32. זאת ועוד, בעניין חמודה נקבע כי:
א. בהיעדר אפשרות לשימוש במושכר מסיבות אובייקטיביות, יש משום אי קיום על ידי המשכיר, המהווה הפרה מצד המשכיר.
ב. המשכיר הוא האחראי לכך שהשוכר יוכל להשתמש במושכר, וחלה עליו חובה מוגברת לצפות אירועים העלולים לסכל את חוזה השכירות.
ג. בבחינת ניתוח כלכלי של חלוקת האחריות במסגרת חוזה השכירות, ראוי להטיל על המשכיר את הסיכון למקרה של סיכול מטרת החוזה שכן בעלי הנכסים להשכרה, מסוגלים יותר מהשוכרים לשאת בנזק הסיכול או לבטח את עצמם מפניו.
33. ככל שהשוכר יחליט להשתמש בזכות הנתונה לו בחוק התרופות ובחוק השכירות, ולא לשלם דמי שכירות בתקופה שאין באפשרותו להפיק הנאה או תועלת מהמושכר, וכתוצאה מכך המשכיר יבקש לבטל את החוזה בחוסר תום לב, יתכן שבית המשפט יראה בכך הפרת החוזה דווקא מצדו של המשכיר בגין חובתו המוגברת של המשכיר לצפות אירועים העלולים לסכל את חוזה השכירות, ויטיל על המשכיר את הסיכון לסיכול מטרת החוזה, ואת האחריות לנזקים שנגרמו מביטולו.
34. כך או אחרת, דיני הסיכול הם אמנם פתרון משפטי שמתאים לנסיבות משבר כדוגמת משבר הקורונה שאותו אנו חווים היום, אך הוא אינו חף מסיכונים ואינו מונע נזקים לצדדים, ולמצער לאחד הצדדים.:-
כך למשל, ברור כי “ניצחון משפטי” בדמות טענת סיכול שתתקבל על ידי בעל העסק בבית משפט, יסב בהכרח נזקים לצד השני (בעל הנכס), שלא יהיה רשאי לתבוע פיצויים בעבור נזקים שנגרמו לו (אי תשלום דמי שכירות וכו’).
35. משום כך, ובפריזמה מדינתית וכלל משקית, נראה לנו כי אין מנוס מיישום והנהגת פתרונות לבר משפטיים, בדמות התערבותה של המדינה במשבר שנוצר ובתמיכה כלכלית ותקציבית שלה הן בבעלי העסקים והן בבעלי הנכסים ולמעשה במשק בכללותו כדי למנוע קריסה מוחלטת שלו, עד יעבור זעם.
36. לסיום נדגיש, כי מאמר זה אינו מתיימר ליתן ייעוץ משפטי עבור בעל עסק, או בעל נכס, או חברה ספציפיים, ואין וודאות משפטית שהפרה של הסכם מצד בעל עסק תוכר בהכרח כסיכול. כל מקרה ייבחן לפי נסיבותיו. יחד עם זאת, המאמר אמור לסייע לבעל העסק לבחון ולשקול מחדש את סיכוניו והאפשרויות העומדות בפניו לנוכח משבר זה.
כותב המאמר: עורך דין גיל אפרתי
כל הזכויות שמורות למשרד גיל אפרתי ושות’
