את סיפור קבוצות הרכישה של ענבל אור כמעט כל אדם בישראל מכיר, סיפור של רוכשים תמימים שהוצגו בפניהם מצגי שווא בהליכים שקדמו לחתימה על הסכמי ההתקשרות עימה ובשל כך הם הפסידו את כספם. זה לא המקרה היחיד. בישראל בשנים האחרונות ומידי פעם אנו שומעים בתקשורת על עוד יזם נדל”ן שנעצר לאחר שנחשד בפלילים והונאת לקוחותיו. רכישת דירה אצל רבים היא העסקה הגדולה ביותר שהם יבצעו אי פעם ונפילה כזו יכולה לחסל להם את החלום לבית משלהם… אז איך אפשר בכל זאת להיזהר ממוקשים? על מה צריך לתת את הדעת? הנה כמה טיפים שכדאי לקחת בחשבון…
1. בדיקה בעירייה – יש להזמין תיק בניין ולבדוק את היתר הבנייה. יש לוודא כי היתר הבנייה תואם פחות או יותר את המצב בפועל. כמו כן יש לוודא כי אין שימוש חורג או עבירות בנייה. כדאי לשכור שמאי / מהנדס / אדריכל שיבצעו את הבדיקה בעלות יחסית
סבירה. כמו כן, יש לבדוק אם הנכס לא חייב בהיטל השבחה ואין חובות משמעותיים בארנונה. חשוב לדעת, כי הרישום והמטרז’ כפי הרשום בטאבו אינו חייב להיות תואם לרישום בעירייה. מה שקובע הוא היתר הבנייה, קרי הבדיקה בעירייה.
2. הוצאת נסח טאבו, בדיקת עיקולים, משכנתא, שיעבודים וכו’ – חשוב לקבל נסח טאבו עדכני. ניתן לקבל נסח באמצעות אתר האינטרנט של הטאבו לפי גוש חלקה ותת חלקה. מנסח הטאבו ניתן ללמוד לא מעט על הנכס. כך למשל, ניתן לדעת האם יש הערות אזהרה, עיקולים, שעבודים וכו’. כמו כן, ניתן לדעת האם ישנן תוכניות הפקעה, הסכמי שיתוף בין דיירים וכו’.
3. הערת אזהרה – לא מומלץ לעשות עסקה ולהעביר כספים ישירות למוכר מבלי לרשום הערת אזהרה. כיום ניתן לרשום הערת אזהרה און ליין באמצעות אתר הטאבו.
4. זיכרון דברים – לא מומלץ! זיכרון דברים הוא למעשה חוזה מקוצר. מאחר ועסקת מכר הנה נושא מורכב, חוזה מקוצר שאינו מסדיר את כל הסוגיות והסיכונים, הוא מהלך מסוכן. יש להדגיש, כי מדובר במסמך משפטי לכל דבר ועניין. כבר קרו לא מעט מקרים שקונים נלחצו (או שלחצו עליהם) והחליטו לחתום על זיכרון דברים בכדי לשמור לעצמם את הדירה ולאחר מכן גילו כל מיני הפתעות לא נעימות בצורת שעבודים, עיקולים, חריגות בנייה ואח’…
5. בדיקה הנדסית / פיזית – כשמדובר על בית מיד שנייה ובעיקר אם הוא בית ישן אתם חייבים לעשות בדיקה פיזית של התשתיות בכדי שלא יהיו לאחר הרכישה הפתעות שעלולות לעלות לכם לא מעט כסף. מדובר למשל בבדיקת רטיבויות, אינסטלציה, מצב המבנה וכו’. ניתן להיעזר במומחים / בדק בית.
6. רכישה מקבלן – אחד הטיפים המרכזיים כאשר רוכשים דירה מקבלן הוא לוודא כי עבור כל תשלום מקבלים כנגד ערבות חוק מכר במקור. ערבות חוק משמעה כי הכסף ששילמתם לקבלן מובטח, ואם חס וחלילה יפשוט רגל או לא יעמוד בהתחייבות, כספכם מובטח באמצעות ערבות זו. בעקבות פרשת חפציבה, מומלץ להתקשר לבנק המלווה (זה שהנפיק את הערבות) ולוודא עמו שהערבות בתוקף ואין עמה כל בעיה.
7. רכישה מקבוצת רכישה – קבוצת רכישה זה סיפור לא פשוט. יש לכך יתרונות אך גם לא מעט חסרונות. אחד החסרונות הבולטים הוא שהרוכש הוא היזם של עצמו ביחד עם יתר חברי קבוצת הרכישה ולכן אין כל התחייבות שהמחיר הצפוי יהיה המחיר הסופי. אין גם כל התחייבות כי מועד המסירה הצפוי יהיה מועד המסירה סופי. למעשה אין וודאות ואין למי לבוא בטענות. נוסיף על כך, שאם אין וועד חזק, מקצועי ומגובש המסור לפרויקט, הוא עלול להתעכב, וכל “בעיה” אצל חבר קבוצת רכישה עלולה לגרום ל”בעיות” ולעיכובים נוספים.
אלו רק חלק מהבדיקות והבירורים שצריך לעשות.
כדאי להתקשר עם עורך דין מומחה בתחום הנדל”ן, שידאג גם לחוזה מסודר ותקין וימנע מכם בעיות ואי נעימויות.
