תפקידו של עורך דין לענייני מקרקעין
למשרד גיל אפרתי ושות' ניסיון רב בתחום המקרקעין. אנו אמונים על ייצוג קבלנים, יזמים, מוסדות פיננסיים וחברות בקשת רחבה של עסקאות, לרבות בעסקאות מכר, שכירות, התחדשות עירונית, נדל"ן מניב, קומבינציה, מרכזים מסחריים, תחנות דלק ועוד. לקוחות המשרד זוכים לליווי צמוד וקרוב בכל השלבים של העסקאות, החל מבדיקת הנאותות וההיתכנות, דרך הליכי תכנון ועד לליווי המכירה, ההשכרה וכדומה. בתוך כך, אנו מטפלים בנושאי הרישום של העסקאות ומספקים מענה מקיף גם מהפן הפיננסי, דרך שיתופי פעולה עם מיטב מומחי המס ורואי החשבון בארץ.
למעשה, בכל עסקת נדל"ן באשר היא חובה להסתייע בשירותיו של עורך דין לענייני מקרקעין. זאת מכיוון שאלו עסקאות המערבות סכומים משמעותיים ביותר, אשר יש לדאוג להבטחתם ולקבלת התמורה המלאה עבורם, ולספק ביטחונות נאותים הן לצד המוכר והן לצד הקונה. עסקאות אלו גם כוללות היבטים משפטיים מורכבים המחייבים מענה, ומערבות גופים שונים כגון רשות מקרקעי ישראל, רשות המיסים, הרשות המקומית וכדומה. על כן, ליווי של עורך דין מתמחה במקרקעין היא בגדר חובה. בשורות הבאות נסביר בדיוק מה זה עורך דין מקרקעין באמצעות סקירה של חלק מפעולותיו למען לקוחותיו בסוגים שונים של עסקאות בנדל"ן.
ליווי של עורך דין מקרקעין בעסקת קומבינציה
בעסקאות קומבינציה מעבירים בעלי השטח לקבלן או ליזם את חלקו או את כולו, וזאת בתמורה לחלק מהמבנים העתידים להיבנות על אותו השטח, או תמורות אחרות. קיימים סוגים שונים של עסקאות קומבינציה כגון עסקת אחוזים, עסקת נטו, מכר מלא, מכר חלקי, עסקת תמורות ועוד, וישנם הבדלים לא קטנים בין המודלים השונים המשפיעים באופן מהותי על התמורה, על היבטים של מימון, מיסוי ועוד.
עורך הדין מלווה את הלקוח החל מהשלבים הראשונים של עסקת קומבינציה. למשל, בייצוג של בעלי השטח מבצע עורך הדין בדיקות מקדימות על הקבלן או היזם, הרישום של החברה, היכולות הכלכליות והיכולת לעמוד בהתחייבויות, להעמיד ביטחונות וכיוצא בזאת. עורך הדין גם עשוי ליטול חלק בתהליך המשא ומתן ובכל מקרה יערוך הסכם המבטיח את זכויות הלקוח באמצעות ביטחונות מהותיים וציון טיבם של הערבויות והליווי הבנקאי.
יש לזכור כי החיסרון העיקרי של עסקאות קומבינציה טמון בפרק הזמן הארוך שבין החתימה על החוזה ועד קבלת התמורה, ובזמן זה עלולים להתגלות עיכובים ומכשולים בתחומי המימון, התקדמות הבנייה, קבלת היתרים וכדומה. על כן, עורך דין מקרקעין בעל ניסיון רב בנושא יידע לבנות הסכם חכם, חזק וצופה פני עתיד. החוזה יעסוק בין היתר בהתקדמות של הפרויקט לשלביו לפי לוחות זמנים, תנאי מתלים כגון הליווי הבנקאי, וכן סעיפי פיצויים, טיב והיקף הנכסים העתידים להיבנות על השטח, ועוד. כל זאת מתוך דאגה לאינטרסים של הלקוח ושאיפה להגדלת התמורה שיקבל ככל הניתן.
עורך דין מקרקעין בפרויקטי התחדשות עירונית
גם פרויקטי התחדשות עירונית נחלקים למודלים שונים. בפרט, קיימת תמ"א 38/1 לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה והוספה של ממ"דים, תמ"א 38/2 להריסת הבניין הישן והקמת בניין חדשה במקומו, ופרויקטי פינוי בינוי ביוזמת העירייה המתפרשים לרוב על פני יותר ממבנה אחד ואף על שכונות שלמות. ושוב, לכל אחד מהמודלים האלו יש את היתרונות והחסרונות הייחודיים לו, שאותם צריך להכיר היטב.
עורך דין מקרקעין עשוי לייצג בפרויקטים הן את הדיירים והן את הקבלן/יזם. בעבודה עם הדיירים, עורך הדין אחראי על התנהלות מול נציגות הדיירים וייצוג שלהם מול הקבלן. בין היתר הוא מסייע בבחירת היזם באמצעות מכרז ובחינת ההצעות המתקבלות באופן מקצועי ולפי סיכויים לקבלת היתר. בנוסף, הוא אחראי על ביצוע בדיקות מקדימות ועל עריכת החוזה, תוך דאגה לביטחונות ולערבויות כגון ערבות שכר דירה וערבות בשווי הדירה. עליו גם ללוות ולפקח על תהליך הבנייה במטרה לוודא שמה שהוסכם עליו בחוזה מתקיים בפועל, ולאחר סיומו של פרויקט פינוי בינוי או תמ"א 38/2 הוא גם פועל לרישום של הדירה החדשה כחוק.
כאמור, עורך הדין גם מייצג קבלני ויזמים, החל משלב המשא ומתן מול הדיירים ועד לעריכה של ההסכם. בין היתר, עורך הדין מייצג את הקבלן מול הבנק המעניק את הליווי, מכין את הסכמי ההתקשרות מול קבלני הביצוע והיועצים, אמון על הדיווחים הנדרשים לרשויות המס, מטפל בכלל האישורים וההיתרים הדרושים לפרויקט, ומספק ייצג מול כלל הגורמים הרלוונטיים כגון וועדת תכנון ובנייה, המפקח על הבתים המשותפים וכדומה. יש להדגיש כי לניסיונו של עורך הדין יש חשיבות רבה למתן פתרונות יצירתיים ולקידום הפרויקט בצורה המהירה ביותר, ללא עיכובים מיותרים.
תפקיד עורך דין מקרקעין ברכישת נכס מסחרי
רכישה של נכס מסחרי דומה במידת מה לרכישה של דירה או בית, אך היא מורכבת בהרבה ברמה הפיננסית והמשפטית. עורך הדין המלווה את הקונה בעסקאות אלו מתחיל בבירור מקיף של זהות הבעלים, זכויותיהם בנכס בהתאם לרישום הקיים בנסח הטאבו הרגיל וההיסטורי, תקופת החכירה של הנכס, התשלומים על הנכס כיום, השימושים המותרים בו, אפשרויות התאמה לצרכי הרוכש, הפרות שבוצעו, ועוד. כמו כן, עורך הדין מסייע להבין את ההיתכנות והכדאיות של הרכישה, למשל באמצעות בדיקת תב"ע עתידית ופוטנציאל ההשבחה, תוכניות פיתוח עירוניות, כדומה.
עורך הדין גם ייתן מענה לכל הקשור במיסוי שחל על העסקה ולתכנון מס משתלם ככל הניתן, לרבות מס הרכישה, המע"מ, מס שבח, מס הכנסה על השכרה של הנכס, אגרות והיטלים. זאת כמובן, לצד עריכה של הסכם מכר הדואג לזכויותיו של הקונה, כגון הצהרת מוכר לגבי מצבו התכנוני, המשפטי והפיזי של הנכס, העברה של הזכויות מול העברת התשלומים וכדומה.
לקבלת ליווי, ייעוץ וייצוג מעורך דין מקרקעין
במאמר זה הובאה סקירה של חלק מפעולותיו של עורך הדין למען לקוחותיו, וקיימות עוד פעולות רבות בעסקאות השונות. חשוב לציין כי עבור שירותיו גובה כל עורך דין מקרקעין מחיר שונה המושפע בין היתר מגובה העסקה, טיבה ומורכבותה. כאשר תפנו אל משרדנו נשמח לספק פרטים ברורים גם בנושא זה.
לעוד מידע ולשיחה עם עורך דין מקרקעין מומלץ הנכם מוזמנים לפנות אל משרד גיל אפרתי ושות’ בטלפון 02-6523322 או 03-9651548.
