עורך דין מיסוי מקרקעין חוסך לכם הרבה כסף
למשרדנו ניסיון רב בתחום המקרקעין ואנו מייצגים קבלנים ויזמים מישראל ומחו"ל, חברות ומוסדות פיננסיים. שירותינו ניתנים במגוון רחב של עסקאות כגון פינוי בינוי, עסקאות מכר, נדל"ן מניב, מרכזים מסחריים, תחנות דלק, עסקאות קומבינציה, שכירות ועוד.
עורכי הדין של משרדנו מלווים את הלקוח החל משלב בדיקת ההיתכנות והנאותות לעסקת הרכישה, דרך שלבי התכנון ועד למכירה, ההשכרה וכיוצא בזאת. אנו גם מטפלים בכלל היבטי הרישום ועובדים בשיתוף פעולה פורה עם מומחי מס ורואי החשבון המובילים בארץ על מנת לתכנן ולטפל בהיבטי המיסוי של העסקה. בתחום המיסוי, לקוחותינו זוכים לייעוץ מקיף עוד בשלבי טרום העסקה לצורך תכנון מס אופטימאלי, ולביצוע העסקה תוך הכרת כלל החלופות. הליווי ממשיך אל כל ההיבטים הקשורים בהוצאה העסקה אל הפועל, ועד לביצוע הדיווחים הנדרשים לרשויות מיסוי מקרקעין.
עו ד מיסוי מקרקעין ממשרדנו יוכל להסביר לכם כי המיסוי בעסקאות מקרקעין הינו תחום מורכב, המצריך בקיאות מעמיקה בתקנות ובניואנסים השונים. אכן, בכל עסקה עשויים להיות מעורבים מיסים מסוגים שונים, בדגש על מס רכישה, מס שבח והיטלי השבחה של הרשויות המקומיות. זאת בשיעורים המשתנים בהתאם לסוג העסקה, סוג הנכס הנרכש, שווי העסקה, היבטים שונים של המבנה, המגרש או הפרויקט, וכן בהתאם להקלות והטבות המגיעות לצדדים המעורבים. תפקידו של עורך דין מיסוי מקרקעין הוא לתת ללקוח תמונה ברורה ומדויקת של היבטי המיסוי, להצביע על חלופות אפשריות, לבצע תכנון אופטימאלי, לדווח לרשויות המס ועוד. בשורות הבאות נבחן מספר היבטי מיסוי מרכזיים בעסקאות מקרקעין שונות.
מס רכישה בעסקאות מקרקעין
כל עורך דין מיסים במקרקעין יוכל לומר לכם כי מס הרכישה הוא מרכיב משמעותי שיש להביא בחשבון בעת רכישת נכס מסחרי, ולא פעם גם נכס פרטי. מדובר במס החל על כל מי שרוכש זכות במקרקעין, אשר מהווה שיעור מסוים משווי העסקה. שיעור המס משתנה בהתאם לסוג העסקה ולסוג הנכס הנרכש, כפי שניתן לראות במספר דוגמאות מרכזיות שיובאו להלן.
במידה והעסקה היא לרכישה של קרקע שאינה מיועדת למגורים, הרי שגובה מס הרכישה עומד על 6% בכל מקרה. לעומת זאת, אם מדובר בקרקע שכבר קיבלה היתר בנייה למגורים, או שניתן היתר עד שנתיים אחרי שהעסקה בוצעה, הרי ששיעור מס הרכישה יהיה 5% בלבד. לדוגמא, אם נקנו קרקעות ב- 4 מיליון שקלים ללא היתר למגורים, הרי שמס הרכישה יהיה 240 אלף ₪, אך במידה וכן מתקבל היתר עד שנתיים אחרי ביצוע העסקה, מס הרכישה יעמוד על 200 אלף ₪ בלבד.
מצב אחר מתקיים כאשר מדובר בקרקע ביישוב כפרי, המיועדת לפיתוח חקלאי ולמגורים. על השטח המיועד למגורים חלות מדרגות מס רכישה בהתאם לאלו החלות על דירות מגורים (הרחבה מייד), ואילו החלק הגדול יותר יחויב במדרגות אחרות, כך שעד ל- 600 אלף ₪ חל מס רכישה של מחצית האחוז, והשווי שמעבר לכך חייב במס רכישה של 5%.
גם עסקאות קומבינציה חייבות במס רכישה. יש להדגיש כי למרות שיוקמו על הקרקע נכסים חדשים, בעל הקרקע עצמו אינו מחויב במס רכישה ואילו הקבלן חייב במס על החלק שרכש בהתאם לשווי הקרקע בשוק, או לפי עלות שירותי הבנייה כולל מע"מ והרווח הקבלני. דברים אלו נכונים גם לגבי עסקאות פינוי בינוי המיושמות כעסקאות קומבינציה, בהן על הקבלן/היזם לשלם מס רכישה על שיעור הקרקע בהתאם לדירות הנוספות לבניין.
לבסוף, קיים הבדל בין רכישה של נכסים מסחריים ובין נכסים למגורים (דירות). על נכסים מסחריים חל מס רכישה של 6% ואילו בדירות קיימים שיעורים שונים עבור דירה יחידה ודירות נוספות. בדירת מגורים יחידה אין מס רכישה עד לשווי של כשני מיליון ₪, ולאחר מכן קיימות 5 מדרגות של מיסוי, כאשר האחרונה שבהן היא בשיעור 10% וחלה על החלק מהעסקה שמעל ל- 19.5 מיליון ₪. לעומת זאת, על כל דירת מגורים שמעבר לדירה הראשונה חל מס רכישה בגובה 8% עד 5.8 מיליון ₪, ולאחר מכן 10%.
מס שבח בעסקאות מקרקעין
עורך דין מיסוי נדל"ן יוכל להסביר לכם כי מס שבח מהווה במרבית המקרים את החלק הארי של המס המוטל על עסקאות מקרקעין. במאמר זה לא נוכל לסקור כמובן את כל ההיבטים וסוגי העסקאות, לפיכך יובאו מספר דוגמאות למצבים שונים של תשלום מס שבח.
ראשית, בעסקאות קומבינציה חל מס שבח אך ישנו הבדל גדול מבחינת רשות המיסים בין עסקת מכר מלא ועסקת מכר חלקי. אל עסקת מכר מלא מתייחסים כמו אל שתי עסקאות נפרדות, כאשר העסקה הראשונה היא זו שבה מוכרים ליזם את המגרש (לכן חל מס שבח על המגרש). העסקה השנייה היא מעמד מכירת המבנים המוכנים על ידי היזם לבעל הקרקע, וכאן חל מס שבח נוסף. מאידך, עסקת מכר חלקי היא רק עסקה אחת בכל הקשור למס שבח.
באופן כללי, מס שבח עומד על 25% מהשבח הריאלי שנוצר עקב מכירת הנכס. כלומר, ההבדל בין הסכום בו נרכש הנכס לבין הסכום בו הוא נמכר, וזאת בניכוי של הוצאות מוכרות כמו עלויות מכירה, שיפוצים, שכר טרחה עורך דין וכדומה. יחד עם זאת, בכל הקשור לדירות קיים שינוי משמעותי מאז שנת 2014, עת עברה הרפורמה במס השבח. משמעותה של הרפורמה היא שבעת מכירת דירה אמנם מתייחסים אל כל עליית הערך, אך מבצעים חישוב ליניארי בו מחילים את מס השבח רק על עליית הערך היחסית מאז שנת 2014.
יש לציין כי קיימת גם אפשרות לפריסה של מס שבח עד לתקופה של 4 שנים, או לחילופין עד לתקופה שבה מחזיק המוכר את הדירה (הקצרה מביניהן). בדרך זו ניתן להפחית את שיעור מס השבח של הדירה על פי נתוני המוכר במס הכנסה, מה שהופך את העסקה ליותר משתלמת עבור הזכאים להקלות כגון נכים וקשישים.
למידע נוסף על מיסוי מקרקעין ולשיחה עם עורך דין מיסים מומלץ, הנכם מוזמנים לפנות אל משרד גיל אפרתי ושות’ בטלפון 02-6523322 או 03-9651548.
