עורך דין מתמחה בנדלן
עסקת מקרקעין מערבת לא רק סכומים גבוהים אלא גם סוגיות מיסוי שעשויות להיות מורכבות. חבות המס על המוכר ועל הקונה עשויה להגיע לשיעור בלתי מבוטל משווי הנכס או ההשבחה שלו, מה שבהחלט עשוי להשפיע על כדאיות העסקה. לפיכך, אחד מתפקידיו של עו ד לענייני נדל"ן הוא לבחון את סוגיית המיסוי לעומקה ולטפל בכל ההיבטים הנלווים.
מה תפקידו של עורך דין בעסקת נדל"ן?
בין היתר, עורך דין לענייני נדל”ן מספק ייעוץ מקדים בתחום המיסוי ומסביר ללקוח את המשמעויות, הסכומים וההשלכות. כמו כן, הוא מסייע ללקוח להבין האם ניתן ליהנות מהטבות ומפטורים במס בהתאם לנתוניו ולאופי העסקה, ובכלל לבצע תכנון מס מיטבי הלקוח בחשבון את כל האלטרנטיבות.
עורך הדין מלווה את כל שלבי הוצאת העסק לפועל, ובכלל זאת גם מטפל בדיווחים לרשויות העוסקות במיסוי מקרקעין, מסייע בהגשת ערעורים על החלטות ושומות שהתקבלו, ועוד.
מס רכישה על דירה
עורך דין לענייני נדלן מומלץ כנראה יסביר שמס הרכישה הוא סוג המיסוי הראשון שאותו צריך לבדוק הקונה.
מדובר במס המוטל על רוכשי דירה שנייה (וגם בדירה ראשונה מסכום מסוים), על רוכשי מגרשים, חנויות ועוד.
הוא אינו מכוון אל הרווחים מהעסקה אלא אל פעולת קניית המקרקעין בעצמה.
בדירה יחידה לא משלמים מס רכישה כל עוד הדירה אינה שווה יותר מכ- 1.7 מיליון ₪. מס הרכישה יטפס במדרגות עד ל- 10% בדירות היקרות ביותר. יש לציין כי ניתן להימנע ממס הרכישה על דירה שנייה על ידי מכירת הדירה הראשונה בתקופה של עד שנתיים, וישנן הקלות במיסוי לזכאים (כמו עולים חדשים). בנוסף, ישנו שיעור מס של 6% על מגרשים, חנויות וכדומה.
מס שבח
מס שבח הוא מס בשיעור של 25% החל על המוכר ובפרט על הרווחים שהפיק ממכירת הדירה. כלומר, לוקחים את מחיר הדירה בקנייה ואת המחיר במכירה, ועל הרווח שנותר מחילים 25% מס. יחד עם זאת, במידה ומדובר בדירה שנקנתה לפני הרפורמה של 2014 יהיה צורך להתייחס בנפרד לשתי התקופות, וניתן לבצע חישוב ליניארי רגיל או חדש.
בנוסף, ישנן אפשרויות של תכנון מס שבח נכון בהתאם למדרגות על דירות מזכות, זכאויות כגון צוואה או ירושה, ולפי פטורים שונים על דירה יחידה שהוחזקה בבעלות המוכר רק שנה וחצי.
כמו כן, בחישוב מס שבח יש לנצל את הפחת המותר על הוצאות בנכס לאורך השנים, החל בשיפוצים ועד לבעלי מקצוע המעורבים בקניית ומכירת הדירה. כל אלו יכולים להביא להקטנה משמעותית מאוד בחבות מס השבח.
היטל השבחה
היטל השבחה אינו “מס” אלא תשלום שדורשת רשות מקומית, לרוב, מבעל הנכס עקב שינוי תוכניות שהביא לעליית ערך הנכס הנמכר, למשל הגדלת זכויות בנייה.
על עליית ערך הנכס מוטל היטל ההשבחה וזאת לאור שומה שהוציאה הוועדה המקומית. יחד עם זאת, קיימות אפשרויות שונות לטיפול בנושא, למשל העברת התשלום בהסכם פנימי לקונה הנכס, או הגשת ערר על ההיטל וקבל שומה מכרעת.
מתי כדאי לפנות לעורך דין?
מכירת דירה:
במכירת או רכישת דירה, ישנם המון פרטים וצעדים משפטיים שחשוב לשקול. עורך דין בתחום הנדל"ן יכול לוודא שהעסקה מתבצעת באופן חוקי ונאות.
קניית דירה יד שנייה:
בעסקה כזו, חשוב לוודא שאין חובות ופרטים מוטעים בנכס. עורך דין מקרקעין יבדוק את המסמכים ויבטיח שלקוחותיו מקבלים את מה שציפו, בהתאם לנסיבות ולאופי בדיקותיו.
קניית דירה מקבלן:
עורך דין יוודא שלקוחותיו מקבלים את כל המוסכם ולפי הסכם.
תמ"א:
תמ"א (תמ"א 38 ותמ"א 38/2) היא עסקה מורכבת וחשוב לוודא שנעשית בהתאם לדרישות החוק. עורך דין מקרקעין יכול לשמש כמדריך בתהליך המורכב.
מה תפקידו של עורך דין בעסקת נדל"ן?
עורך דין מקרקעין משמש כמו פוליסת ביטוח בעסקאות נדל"ן. הוא מומחה שמגן על האינטרסים של לקוחותיו.
עורך דין מקרקעין לא רק מבצע את הבדיקות המדויקות והחיוניות הנדרשות לקנייה או למכירת נכס (אם כי לכל עורך דין יש סט בדיקות משלו), אלא גם מקיים את התהליך המשפטי בצורה יסודית.
הוא אמון על שלל הניואנסים שבהסכם, הנחיית הלקוח במהלך החתימה, וכמובן, המצאת הרישומים הנדרשים לסיום העסקה.
תחום המקרקעין מורכב ורווי מפרטים קטנים שיכולים להשפיע על תוצאת העסקה. בחירה נכונה תביא לשקט נפשי לגבי ניהול התהליך בצורה מדויקת וחוקית. הגיוני מאוד לבקש תעודות או אישורים להשתלמויות בתחום, על מנת לוודא שעורך הדין באמת מבין את הדקויות של המערכות המשפטיות המעורבות במקרקעין.
אם הוא השקיע זמן בהתמקצעות בתחום, סביר שהוא יהיה מודע לכל התהליכים המסובכים והפרטים החשובים.
מדוע לעבוד עם משרד גיל אפרתי ושות'?
משרד גיל אפרתי ושות’ הינו משרד בוטיק המתמחה בתחום חדלות פירעון והסדרי חוב מורכבים וגדולים, כמו גם בליטיגציה אזרחית מסחרית, נדל”ן וחברות.
המשרד מוכר במצוינותו המקצועית ומאופיין ביצירתיות וביסודיות בכל תחומי פעילותו. על לקוחות משרד גיל אפרתי ושות’ נמנים הבנקים הגדולים במשק, חברות ביטוח מובילות, עיריות ומועצות מקומיות.
למשרד יתרון ייחודי בתחום העסקי, הנובע מהניסיון המעשי העשיר והמגוון של עו”ד גיל אפרתי בעצמו בעולם העסקים.
יתרון ייחודי זה מהווה את הערך המוסף ממנו נהנים לקוחות המשרד בכל תחום מתחומי התמחותו, ובעיקר בתחום חדלות הפירעון. בין היתר, משרד גיל אפרתי ושות’ מייצג חברות בתחומי היצוא והיבוא, עורך עבורם הסכמי סחר מהמורכבים בישראל, ובתחום הנדל”ן מלווה יזמים בהליכי רישוי להקמת תחנות דלק.
עו”ד גיל אפרתי, מייסד המשרד, הנו בעל ידע מעמיק וניסיון עשיר בייצוג הן מוסדות והן אנשים פרטיים, בבתי המשפט השונים על כל ערכאותיהם, ולזכותו תקדימים רבים.
עו”ד גיל אפרתי חבר ועדת פירוקים ארצית של לשכת עורכי הדין ומרצה בתחום חדלות הפירעון בפנלים מקצועיים הנערכים מטעם הלשכה.
בנקים, מוסדות ועיריות סומכים ידיהם על ייצוגו, והוא מתמנה כבעל תפקיד בתיקי חדלות פירעון גדולים מורכבים של חברות ויחידים. המשרד צבר ניסיון רב בניהול הליכי חדלות ומימוש “בטוחות” מהמורכבים והמסובכים ביותר במשק.
בין לקוחות משרד גיל אפרתי ושות’ ניתן למנות את בנק דיסקונט, בנק מרכנתיל, מימון ישיר, חברת הביטוח הראל, אי אר אן, עיריית ירושלים, עיריית מודיעין, מועצה מקומית מטה יהודה ועוד.
המשרד מאמין כי תחומי המשפט הנם דינמיים ודורשים לימוד, ולכן מקפיד ללמוד ולהתעדכן בכל עת, בכדי לספק ללקוחותיו את השירות המשפטי הראשון במעלה.
לשם כך, המשרד מקפיד להשתתף על בסיס שוטף בהשתלמויות וכנסים מקצועיים בארץ ובחו”ל. המשרד מתאפיין ביצירתיות, ביסודיות ובדבקות במטרה, בכל היבטי פעילותו.
בנוסף, המשרד עוסק בתחום הנדל”ן, בליטיגציה אזרחית מסחרית בתחום החברות וליווי עסקים. משרד גיל אפרתי ושות’ דבק במטרותיו ורואה לנגד עיניו בכל עת את איכות השירות, היחס האישי והמקצועיות הבלתי מתפשרת, ולקוחותיו נהנים מן הניסיון המעמיק במגוון רחב של תחומים ונושאים.
כמן כן, המשרד מייצג ארגוני מעסיקים, עמותות והתאחדויות שונות. במסגרת הייצוג המשרד מעניק יעוץ משפטי שוטף בתחומים רבים, בהם, הגשת עתירות לבית הדין הגבוה לצדק (בג”צ).
למשרד ניסיון עשיר בתחום המקרקעין והנו מייצג חברות, מוסדות פיננסיים, קבלנים ויזמים פרטיים, בארץ ומחו”ל, במגוון של עסקאות: תחנות דלק ומרכזים מסחריים, נדל”ן מניב, עסקאות מכר, שכירות, פינוי בינוי, קומבינציה ועוד.
המשרד מלווה את הלקוחות בכל שלבי העסקאות: החל משלב בדיקת הנאותות וההיתכנות לעסקאות רכישה, דרך ליווי הליכי תכנון, המשך בליווי הליכי המכירה, ההשכרה וכו’.
המשרד מטפל גם בהיבטי הרישום של העסקאות ועובד עם טובי רואי החשבון ומומחי המס לצורך תכנון וטיפול בהיבטי מיסוי מקרקעין המתעוררים בעסקאות השונות.
בעסקאות מקרקעין היבטי המס השונים עשויים להיות מורכבים במיוחד.
המשרד מספק ייעוץ מקיף בתחום המיסוי החל בליווי הלקוח בשלבים של לפני העסקה לגבי תכנון המס מיטבי לאופן ביצוע העסקה תוך שקילת כל האלטרנטיבות האפשרויות, עובר בעבודה צמודה בכל הקשור להוצאת העסקה לפועל, וכלה בביצוע הדיווחים הנדרשים לרשויות מיסוי מקרקעין, הכל תוך ליווי צמוד של מומחי מס מהטובים בארץ.
לפרטים נוספים ולקבלת ליווי מטעם עורך דין מקרקעין ונדל”ן הנכם מוזמנים לפנות אל משרד גיל אפרתי ושות’ בטלפון 02-6523322.